საქართველოში დეველოპერული ბიზნესი ერთ-ერთი ყველაზე სწრაფად განვითარებადი სფეროა. სამშენებლო კომპანიების სიმრავლე და მათ მიერ მყიდველებისთვის შეთავაზებული პროექტების მრავალფეროვნება არ ჭრის პრობლემას, რომლის მოგვარების გზასაც გიორგი ყიფიანმა, ახალი კომპანია Propertyfy-ს აღმასრულებელმა დირექტორმა მიაგნო.
„ნებისმიერ ბიზნესს საქართველოში აქვს ერთი პრობლემა: საწყისი კაპიტალის სიმცირე. ბიზნესი მუდმივად ეძებს ინვესტორებს, რომლებიც კერძო კაპიტალს ჩადებენ. ამის შემდეგ ბიზნესი ბანკს არწმუნებს პროექტის სიცოცხლისუნარიანობაში და მისი დახმარებით ცდილობს საქმიანობის გაფართოებას. რადგან უძრავი ქონების სექტორი დიდია, ჩვენ დავიწყეთ კვლევა, დეველოპერულ კომპანიებს თუ ჰქონდათ იგივე, საწყისი კაპიტალის, პრობლემა. აღმოჩნდა, რომ ამ სფეროშიც ასეა. დეველოპერებსაც უჭირთ პროექტის დაწყებისას კაპიტალის მობილიზება. ასე მიიღო ჩვენმა იდეამ საბოლოო სახე. მივხვდით, რომ აუცილებელი იყო შეგვექმნა ახალი არხი დეველოპერული კომპანიებისთვის, რომელიც მათ ქეშ-ფლოუს შეუქმნიდა“.
კომპანიისთვის ამოსავალი ყველასთვის ნაცნობი სიტუაციაა, როცა ადამიანი ფლობს მცირე კაპიტალს (5-10-15 ათასს), დაინტერესებულია უძრავ ქონებაში ინვესტირებით, მაგრამ ასეთ მცირე კაპიტალს ვერსად აბანდებს. შესაბამისად, იძულებულია, წლების განმავლობაში აგროვოს თანხა, ან ბანკის სესხი აიღოს და მხოლოდ ამის შემდეგ შეიძინოს უძრავი ქონება. სწორედ ასეთ ადამიანებს სთავაზობს Propertify დახმარებას.
„იმის ნაცვლად, რომ ადამიანებმა მთელი ბინა იყიდონ, ბინას ვშლით. მაგ. 100 კვ. მ. ფართობის ბინას დავშლით 100 ფრაქციად და ვისაც რამდენი ფრაქციის ყიდვის სურვილი და შესაძლებლობა აქვს, იმდენს შეიძენს. მშენებლობის დასაწყისში ბინები შედარებით იაფი ღირს, მშენებლობის დასრულების შემდეგ კი ფასი შეიძლება გაორმაგდეს. დღემდე წინასწარი შესყიდვა მხოლოდ მათთვის იყო ხელმისაწვდომი, ვინც დიდ კაპიტალს ფლობდა. ასეთი ადამიანი ყიდულობდა მშენებარე ფართს, მაგ., 200 000-ად, ორი წლის თავზე კი, დასრულებული ბინა უკვე 300-400 000 ღირდა. ჩვენ გვინდოდა, ეს შესაძლებლობა მცირე ბიუჯეტის მქონე ადამიანებისთვისაც მიგვეცა. გვინდოდა, მშენებლობის პროგრესით განპირობებული ნამატით მათაც ესარგებლათ. ეს არის ჩვეულებრივი fractional ownership – წილობრივი მესაკუთრეობა უძრავ ქონებაში“.
უკვე ერთი წელია, რაც კომპანია მუშაობს. სამი თვის წინ პლატფორმაც გაუშვეს. მანამდე კი ტექნოლოგიასა და ბრენდინგზე ზრუნვის ეტაპი გაიარეს.
„ახლა იმ ეტაპზე ვართ, როცა საბოლოოდ დავრწმუნდით, რომ ორივე მხარეს, ინვესტორებსაც და დეველოპერებსაც მოსწონთ ურთიერთობის ეს ფორმა. ბოლო ეტაპზე საკუთარი ფინანსური რესურსი არ გვეყო და მივმართეთ თიბისის. ბანკი საჭირო დროს დაგვეხმარა. ბოლო ნახტომი მათი მეშვეობით გავაკეთეთ. იმ ეტაპს ვგულისხმობ, როცა უნდა დაგვედასტურებინა, რომ ამ იდეის განხორციელება ნამდვილად ღირდა და იდეა სიცოცხლისუნარიანი იყო. ამის დამტკიცება თიბისის საბანკო სესხის ფარგლებში გახდა შესაძლებელი“.
ტექნოლოგიამ შესაძლებელი გახადა აქტივების დანაწევრება და მისი ფრაქციებად გაყიდვა. ყველაზე უკეთ ეს უძრავი ქონების ინდუსტრიას მოერგო. დეველოპერებისთვის ეს განსაკუთრებით სასურველია. ამ მოდელით სამშენებლო კომპანიას პირობითი 100 კვ. მ. ფრაქციებად დაყოფილი ფართობის თანხა მშენებლობის დასაწყისშივე აქვს მოზიდული (რაც საშუალებას აძლევს, ბანკის სესხი ნაკლებად გამოიყენოს), როცა ტრადიციული შიდა განვადების შემთხვევაში წინსწრებით თანხის მხოლოდ დაახლოებით 10 პროცენტის გადახდა ხდება.
„დეველოპერს ქეში წინასწარ აქვს და, გარდა ამისა, ყავს ახალი აუდიტორია, რომელსაც უწინ უგულვებელყოფდა. მყიდველებისთვის კარგი ისაა, რომ რაც აქამდე მხოლოდ მაღალბიუჯეტიანი მყიდველისთვის იყო შესაძლებელი, დღეს 2000 დოლარიანი პირისთვისაც რეალურია“.
ეს მოდელი ახალია, შესაბამისად, მის შესახებ ბევრმა არ იცის. მომხმარებლის ქცევა ჯერ კიდევ ჩამოსაყალიბებელია. Propertify არა მხოლოდ საქართველოში, საერთაშორისო მასშტაბითაც ერთადერთი კომპანიაა, რომელიც მსგავს სერვისს სთავაზობს დეველოპერებსა და ინვესტორებს. კომპანიები, რომლებიც უკვე დასრულებული უძრავი ქონების ამავე მოდელით შეძენას სთავაზობენ მომხმარებელს ბევრია. მაგალითად, უკვე დასრულებულ და გაქირავებულ ფართს რამდენიმე მომხმარებელი საბაზრო ფასად იძენს, შემდეგ კი თითოეული მის მიერ ჩადებული ინვესტიციის პროპორციულ წილს იღებს ქირიდან. ეს მოდელიც საკმაოდ ეფექტურია, მაგრამ Propertify უძრავი ქონების დეველოპერებისა და დაბალბიუჯეტიანი ინვესტორების პრობლემებს გაცილებით ეფექტურად ჭრის.
მოულოდნელობებისაგან თავის დაზღვევის ქმედითი გზა ბანკის ჩართულობაა. კომპანია ბანკის გარეშე არ შედის პროექტში. ბანკი პირველ ეტაპზე ამოწმებს ფინანსურ და ტექნიკურ შესაბამისობას, შემდეგ კი ახდენს მშენებლობის და ფინანსების მიზნობრივად ხარჯვის მონიტორინგს. შესაბამისად, გარიგებაში ისეთი აქტორი მონაწილეობს, რომელიც არაპირდაპირი გზით ზრუნავს ინვესტორების დაცულობაზე.
